חובות קבלן חלות על כולם- מאת עורך דין דן הלפרט 

האם חלות הוראות חוק המכר גם על עסקאות בהן המוכר איננו קבלן?
יש לבחון תחילה את הגדרת המונח "מוכר" בחוק, הקובעת כך: "מוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".
בית משפט השלום בתל אביב דן באחרונה בשאלה הנדונה (ת.א. 54210/07 אמיתי נ' לוי, כב' השופטת אחימן).
התובעים הגישו תביעה כנגד הנתבעת בטענה לקיומם של ליקויי בנייה ופגמים בבית שרכשו מהנתבעת בשערי תקוה.
מומחה שמונה מטעם בית המשפט קבע, כי קיימים בבית ליקויים שונים כגון פגמים בריצוף, במדרגות, בצבע, בטיח, באלומיניום, בחשמל, באינסטלציה, באיטום, והכל בעלות של כ- 70,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
הצדדים לא היו חלוקים ביניהם ביחס לממצאי חוות דעת המומחה, אלא בשאלה האם הנתבעת הינה "מוכר" לעניין חוק המכר ובתוך כך האם חלות עליה הוראותיו.
התובעים מצידם טענו, כי יש לראות בנתבעת כ"קבלן" לכל דבר ועניין וכמי שעונה על הגדרת "מוכר" שבחוק משום היותה יזמית נדל"ן בעיסוקה. התובעים הוסיפו וטענו כי נתנו אמון בנתבעת והתרשמו ממנה באופן חיובי כמי שבנתה את הבית מתוך ידע וניסיון, על פי מצגה.
מנגד, טענה הנתבעת כי, אין לראות בה "מוכר" לעניין חוק המכר שכן הבית הושכר 7 שנים טרם מכירתו ולפיכך אין הוא בית חדש ועובדה זו הייתה בידיעת התובעים.
הנתבעת טענה עוד, כי היא פטורה מאחריות משום שלתובעים היתה ההזדמנות לבחון את איכות הבניה בטרם רכישת הבית והם רכשו את הבית במצבו ובגילו ?as is?.
לאחר בחינת טענות הצדדים פנה בית המשפט לבחינת הגדרת המונח "מוכר" בחוק המכר וקבע, כי הגדרה זו הינה רחבה למדי ונועדה להבטיח יישומם של תקני בנייה על ידי כל מי שבדרך כלשהי עתיד למכור דירה שבנה. נקבע, כי הנפקות לעניין הגדרתו של "מוכר" לפי חוק המכר הינה לקיומה של אחריות מוחלטת לתקופות שנקבעו בחוק המכר על פי טיבם של האלמנטים הנבנים.
בית המשפט קבע, כי הוכח שהנתבעת בנתה את הבית וייעדה אותו למכירה (הגם שבפרק זמן מסויים בן 7 שנים השכירה אותו) ואף כי רכשה בעבר מגרשים אחרים, בנתה עליהם באמצעות קבלן ומכרה אותם בסיום הבניה.
דפוס התנהגותה של הנתבעת, כך נקבע, מלמד על התנהלות שיטתית של אדם הנוהג לבנות בתים כדרך של עיסוק לצרכי מכירה והפקת רווחים ומשכך, לנוכח הרציונל של חוק המכר אין כל הצדקה להוציא את הנתבעת מטריאלית ומהותית מתחום ההגדרה של "מוכר" לפי החוק זאת לנוכח החשיבות שבהגנת האינטרס הציבורי.
משום כל אלה, נקבע, זכאים התובעים לפיצוי מהנתבעת על פי חוות דעת המומחה.
לסיכום, נוכח מהותו של חוק המכר והפרשנות הרחבה הניתנת למונח "מוכר", חלות הוראות החוק על כל מי שבנה נכס לצורך מכירתו וזאת הגם שאין הוא קבלן בעצמו ואף אם חלפו מספר שנים ממועד הבניה ועד מועד המכירה.

המאמר פורסם ביום 13.9.09 במוסף הנדל"ן של עיתון "גלובס".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466) אי מייל- dan@halpert-law.co.il.
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".